▲ 김성식(생활법률작가)

A. 우선 법규정에 따른 명칭부터 정돈할 필요가 있습니다. 언론이나 중개업소에서는 주택임대차계약 또는 전세계약을 칭함에 있어, 월세의 유·무를 기준으로 전세·월세 두 종류로만 구분하고 있습니다.

즉 보증금만 있을 경우는 ‘전세’, 일부 월세일 경우는 ‘월세 또는 반전세’라 칭하는데 이는 명백한 오류입니다. 전세권설정을 해당 주택에 등기하는 경우만 전세계약이고 이는 전체 계약의 몇 %도 채 안 됩니다.

그 외 전세등기 없는 무늬만 전세계약인 경우까지 포함하여 대부분 임대차계약입니다. 전세보증금이 아닌 임대차보증금(임대인인 집주인쪽은 임대보증금, 임차인쪽은 임차보증금)으로 해야 합당할 것입니다.

계약 체결과 분쟁 해결 시, 등기한 전세는 민법상 물권으로서 물권규정(민법 제303조~319조)에 따르고, 임대차는 채권으로서 채권규정(민법 제373~제766조)이 적용됩니다.

경제적 약자라 할 수 있는 임차인의 임차권을 강력히 보호하기 위해 주택임대차보호법(상가는 상가건물임대차보호법)이라는 특별법과 동법 시행령이 일반법인 민법보다 우선 적용되고 여기에 없는 조항만 앞서 민법 임대차규정이 비로소 적용됩니다(특별법우선 적용의 원칙).

전세계약은 해당 건물등기부 을구란에 전세권설정등기를 경료하는 것(토지등기부에도 가능)이 성립요건인 만큼 집주인 동의와 등기비용이 필요합니다. 하지만 기간 만료 시 전세보증금을 반환하지 않을 경우 재판절차 없이 바로 전세 주택을 경매신청 할 수 있는 것이 큰 장점이고 경락대금에서 전세등기의 후순위 권리자보다 우선 배당받을 수 있습니다.

임대차계약일 경우 임차인은 ‘대항력과 확정일자’를 반드시 갖추어야 보증금을 포함한 임차권을 보호받을 수 있습니다. 임차인은 주택의 인도와 주민등록전입신고를 마치고 확정일자를 갖추면 임차건물의 경매 시 그 순위로 후순위 권리자 및 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 반환 받을 수 있습니다.

이것이 우선변제권입니다. 등식으로 만들어 보면, 주택의 인도(입주) + 주민등록전입신고 = 대항력, 대항력 + 확정일자 = 우선변제권

‘대항력’이란 입주와 전입신고를 하면 그 다음날부터 제3자에 대한 효력이 생긴다는 것입니다. 만약 임차기간 중 임차주택의 소유자가 바뀌더라도 임대인의 지위가 새주인에게 포괄승계 되므로 새주인에게도 계약기간을 보장받을 수 있고, 기간만료 하더라도 보증금을 반환 받을 때까지 쫓겨나지 않고 계속 거주할 것을 주장할 수 있는 힘입니다.

계약기간이 만료되었는데도 보증금을 제 때 돌려주지 않아 세입자를 애태우는 경우가 종종 있습니다. 이런 때는 관할법원에 임차권등기명령(주택임대차보호법 제3조의 3)을 신청하여 임차주택에 임차권등기를 경료합니다.

그러면 계속 거주하거나, 사정이 있어 보증금을 받지 않은 채 이사 가더라도 대항력과 우선변제권을 그대로 유지할 수 있습니다.

그러나 임대차는 보증금을 못 받았을 경우 전세처럼 바로 강제집행을 하지 못하고 재판을 거쳐 확정판결을 받은 후에 경매 등 채무자의 재산(임차주택 뿐 아니라 집주인의 동산·부동산·채권)에 대해 강제집행할 수 있습니다.

재판은 3심 대법원까지 갈 수 있고 최종 확정판결문을 받고서도 안 줄 경우 비로소 경매신청하는 것이며 경매절차도 재판 못지않게 시간·경비가 소요됩니다. 물론 피고가 항소하여 2심에 계류 중이라도 원고는 제1심 가집행선고 있는 판결로 집주인의 재산에 미리 강제집행 가능하나 이는 본안판결에 따라 강제집행이 취소·변경 될 수 있어 확정적인 것이 아닙니다.