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건축공사 수급인이 임의로 주택을 임대한 경우 그 효력

저는 甲소유 주택의 신축공사를 도급받은 乙로부터 공사의 일부를 하도급 받아 완성하였으나, 乙로부터 공사대금을 받지 못하고 있던 중 乙이 甲의 인감증명서를 제시하며, 그 주택의 임대권한을 위임받았다고 하여 이를 철석같이 믿고 乙로부터 공사대금 4,000만원을 받는 대신 이를 전세보증금으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 그런데 이후 甲에게 확인해보니 甲은 그러한 권한을 乙에게 수여한 바 없다고 하며 임대차 계약을 인정할 수 없다고 합니다. 이럴 경우 위 임대차계약의 효력을 甲에 대하여 주장할 수는 없는지요

민법 제125조에는 “제3자에 대하여 타인에게 대리권을 수여함을 표시한 자는 그 대리권의 범위 내에서 행한 그 타인과 그 제3자간의 법률행위에 대하여 책임이 있다. 그러나 제3자가 대리권 없음을 알았거나 알 수 있었을 때에는 그러하지 아니하다”라고 규정하고 있습니다.

그러므로 제3자에 대하여 타인에게 대리권을 수여함을 표시한 자는 그 대리권의 범위 내에서 행한 그 타인과 그 제3자간의 법률행위에 대하여 책임이 있습니다. 다만, 제3자가 대리권 없음을 알았거나 알 수 있었을 때에는 책임을 지지 않을 것입니다.

판례는 “공사를 도급 받은 자가 그 공사에 의하여 완성될 다가구주택 전부 또는 일부를 도급인을 대리하여 임대하는 방법으로 공사대금에 충당하는 것이 통상적으로 행하여지는 거래형태라고는 볼 수 없을 것이므로, 하수급인이 하도급 받은 공사대금채권을 담보하기 위하여 하도급인과 사이에 장차 완공될 다가구주택의 일부에 대한 전세계약을 체결함에 있어서는, 건축주에게 직접 확인할 수 없는 부득이한 사정이 있는 경우를 제외하고는 직접 건축주에게 과연 당해 다가구주택을 담보로 제공할 의사를 가지고 있는지를 확인하여 보는 것이 보통인 바, 하수급인이 아무런 조사도 하지 아니한 채 건축주의 인감증명서 1통만으로 그 대리권이 있는 것으로 믿었다면 그에게 과실이 있다”라고 하여 표현대리의 성립을 인정하지 아니함(대법원1995.9.26. 선고 95다23743 판결).

그러므로 위 사안에서 귀하는 위 임대차계약의 진위여부에 대하여 건물주인 甲에게 그 효력을 주장하기는 어려울 듯합니다.

※문의전화 TEL 886-0048~9

이광식법무사  webmaster@yeojunews.co.kr

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